Μέχρι πριν 5 χρόνια η απόφαση ήταν απλή και η ζυγαριά έγερνε υπέρ της αγοράς.
Τα χαμηλά επιτόκια ήταν ο καταλύτης και οι υψηλές τιμές των ακινήτων δεν τρόμαζαν τους αγοραστές.
Σήμερα, η κατάσταση έχει αλλάξει άρδην.
Τα επιτόκια ανεβαίνουν, οι διεθνείς αγορές κλυδωνίζονται και η αβεβαιότητα έχει σκεπάσει την Ελληνική, και όχι μόνο, αγορά του real estate.
Τα ενοίκια βέβαια παραμένουν σχετικά στάσιμα, επιτρέποντας στους αναποφάσιστους να αναβάλουν την κίνηση. Για πόσο καιρό ακόμα όμως;
Και εν πάσει περιπτώσει, άσχετα με το που θα κινηθούν τα επιτόκια και η αγορά των ακινήτων, τι μας συμφέρει;
Η αγορά ή η ενοικίαση; Στις περισσότερες περιπτώσεις συμφέρει η αγορά του σπιτιού. Αλλά όχι σε όλες.
Η σύγκριση των δύο είναι δύσκολη και πολύπλοκη.
Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές ή ακόμα χειρότερα, αρκετοί νεόκοποι ιδιοκτήτες με μεγάλες μηνιαίες δόσεις δεν σκέφτονται τις υποχρεώσεις τους.
Παραδοχές όπως «Όταν νοικιάζεις πετάς τα λεφτά σου και όταν αγοράζεις δημιουργείς υπεραξία» δεν ισχύουν 100%.
Ακόμα και όταν αγοράζουμε ένα σπίτι, χάνουμε χρήματα που δεν μας αποφέρουν υπεραξία. Ποια είναι αυτά;
• Τα έξοδα δικηγόρων και συμβολαιογράφου
• Τα μεσιτικά
• Οι τόκοι του δανείου
• Οι φόροι κατοχής ακινήτου
• Τα έξοδα συντήρησης
Για την ακρίβεια, όλα τα παραπάνω έξοδα είναι πολύ περισσότερα από όσα νομίζετε και αν η μοναδική σας άμυνα είναι η φημολογούμενη υπεραξία που θα δημιουργήσει το ακίνητο, καλύτερα να το ξανασκεφθείτε και να ενοικιάσετε.
Παραδοχές όπως «Όταν νοικιάζεις πετάς τα λεφτά σου και όταν αγοράζεις δημιουργείς υπεραξία» δεν ισχύουν 100%.
Οι λόγοι όμως για τους οποίους η αγορά είναι κατά περίπτωση καλύτερη από το ενοίκιο, είναι άλλοι.
Ο κυριότερος, είναι η δυνατότητα παγώματος των δόσεων για την αποπληρωμή του δανείου.
Ενοικιάζοντας, το ενοίκιο αυξάνεται κάθε χρόνο.
Αντίθετα, το σπίτι αποκτά αξία με τα χρόνια με διαφορετικούς ρυθμούς αλλά ως επί το πλείστον θετικούς. Ένα 3% ετησίως είναι σχετικά εγγυημένο.
Φυσικά, η θετικότερη πλευρά της αγοράς είναι ότι στο τέλος το σπίτι θα είναι δικό σας ή των παιδιών σας. Και πάλι όμως η ιδιοκτησία δεν είναι δωρεάν.
Ένα ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ υπολογίζεται ότι έχει μηνιαία έξοδα γύρω στα 400 ευρώ σε συντήρηση, ασφάλιση και φόρους ενώ παράλληλα, μέρος των τόκων της αποπληρωμής του δανείου εκπίπτει και από την εφορία.
Και αν όλα τα παραπάνω δεν σας έλυσαν τις απορίες, μπορείτε να διαβάσετε προσεκτικά τον παρακάτω πίνακα όπου αναλύονται όλα τα θετικά και τα αρνητικά τις ενοικίασης και της ιδιοκτησίας.
Έχοντας καταλήξει σε μία από τις δύο κινήσεις θα πρέπει να τη στηρίξετε. Έτσι μόνο θα αποκομίσετε τα οφέλη που έχει να σας προσφέρει. Αλλιώς υπάρχει κίνδυνος.
Αν έχετε φυλάξει τις οικονομίες σας και προτιμήσετε την ενοικίαση αλλά δεν επενδύσετε το κεφάλαιό σας, είστε χαμένος. Και αυτό γιατί δεν θα έχετε αποκτήσει την υπεραξία που θα σας έδινε ένα ακίνητο αλλά ούτε κάποιο έσοδο από το κεφάλαιό σας.
Αν πάλι αγοράσετε σπίτι πρέπει να κεφαλαιοποιήσετε στην κίνησή σας. Είτε πωλώντας με κέρδος ύστερα από λίγα χρόνια, είτε παίρνοντας νέο δάνειο βάσει της υπεραξίας του ακινήτου σας για να αγοράσετε άλλο ένα σπίτι. Μόνο έτσι θα έχετε εκμεταλλευτεί στο έπακρο την επένδυσή σας.
Διαφορετικά, θα έχετε δεσμεύσει ένα τεράστιο κεφάλαιο στο σπίτι σας. Και αυτό μπορεί να σας ικανοποιεί συναισθηματικά αλλά από επενδυτικής πλευράς είναι απλά αυτοκτονία.
Και μία συμβουλή!
Η αγορά κατοικίας δεν είναι για όλους.
Όχι επειδή δεν το αξίζουν αλλά επειδή δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν οικονομικά σε ένα δάνειο.
Για να δείτε και εσείς αν μπορείτε να αγοράσετε με ασφάλεια ένα σπίτι κάντε το παρακάτω πείραμα.
Καθώς ψάχνετε για το σπίτι που θα αγοράσετε, υπολογίστε ποια θα είναι η μηνιαία τραπεζική δόση σας αναλογικά με την προκαταβολή που έχετε να διαθέσετε αλλά και την τιμή του σπιτιού που έχετε θέσει ως στόχο.
Αφαιρέστε το έξοδο του ενοικίου που σήμερα πληρώνετε και κρατείστε τη διαφορά.
Στην πράξη, αυτό θα είναι το έξτρα ποσό που θα κληθείτε να καταβάλετε για τα επόμενα 30 χρόνια.
Ανοίξτε ένα νέο τραπεζικό λογαριασμό και κάθε πρώτη του μηνός (όχι την 2η ή 3η ημέρα. Την 1η κάθε μηνός) καταθέστε το ποσό αυτό.
Αν επί 6 μήνες μπορείτε να το κάνετε με άνεση και χωρίς να πιέζεστε οικονομικά, τότε καλώς αγοράζετε.
Αν όμως η αποταμίευση του ποσού δημιουργεί προβλήματα στον οικογενειακό σας προϋπολογισμό θα πρέπει είτε να μην προβείτε στην αγορά είτε να αγοράσετε ένα μικρότερο και φθηνότερο σπίτι από αυτό που υπολογίζατε.
Χρήστος Δασκαλόπουλος
cdas@isotimia.gr
Σχόλια Αναγνωστών